Gentile dott. Palombi [...] le parlerò con la franchezza con cui sono solito parlare, ho iniziato qualche anno fa la mia avventura immobiliare come agente in un’ agenzia privata non appartenente a un franchising e mi sono presto reso conto, mio malgrado, della poca professionalità con cui spesso operano le persone che si approcciano a questo lavoro [...] l’agenzia con cui lavoravo ha chiuso i battenti e ora mi trovo disoccupato con una famiglia a carico.

Ricordo che si trattava di una mail dura, ma dalla quale traspariva una gran voglia di riscatto e voglia di farcela, la mia esperienza mi dimostra che sono proprio queste due cose (unite alle giuste competenze) a determinare il successo di attività imprenditoriali in un settore particolare come il nostro.

Decisi, quindi, di ricontattare Nicola – che fu molto felice di questo – e di offrirgli la possibilità di lavorare insieme al progetto a cui aspirava da molto: aprire la sua agenzia immobiliare. Non senza difficoltà, a distanza di quasi in anno, Nicola gestisce la sua agenzia immobiliare Bonifazi: ha due collaboratori che lavorano con lui e da febbraio è riuscito a rientrare dell’investimento e a guadagnare con soddisfazione. Questo è possibile se, e solo se, al lavoro duro ( e Nicola ha davvero lavorato duramente) si uniscono competenze e Know How che l’azienda trasferisce agli affiliati attraverso assistenza e formazione continua.

Ripensare alla storia di Nicola mi rende sempre orgoglioso del lavoro di sinergia e condivisione che riusciamo a fare con le persone che sinceramente desiderano iniziare a creare il proprio destino lavorativo.

Andrea Palombi
Vice Presidente
Bonifazi Franchising S.r.l.
cell. 335/62.31.001
andrea.palombi@bonifazi.it

Sono due i fattori che contribuiscono alla crescita del mercato immobiliare: il buon rendimento dell’immobile e il trend di crescita degli acquisti rispetto agli affitti.

Nel primo caso si è registrato un incremento degli acquisti immobiliari ( con prezzi degli immobili in discesa del 18% ) grazie agli italiani che si sentono più sicuri nell’investire sul “mattone”, piuttosto che depositare i propri risparmi presso le banche.

Questo perché l’immobile continua a rappresentare l’unico bene rifugio, dunque: casa uguale investimento sicuro.

Negli ultimi anni, infatti, “la casa” ha reso più dei titoli di Stato e dell’oro – nonostante la discesa dei prezzi – in quanto l’investimento immobiliare risulta molto più competitivo rispetto ai rivali di tipo finanziario, e proprio per questo nel pieno della crisi il popolo italiano ritorna a comprare.

I principali investitori sono quelle famiglie che sono riuscite negli anni a risparmiare e che, visto lo svolgimento degli eventi, temono per i loro capitali e decidono quindi di metterli al sicuro.

Laddove si decida di acquistare per uso investimento, il rendimento netto si prospetta comunque il migliore degli investimenti. L’acquisto a uso investimento, in genere è finalizzato a locare a terzi, ottenendo in questo modo un pagamento mensile di affitto; il prezzo di quest’ultimo è determinato dalla trattativa tra il proprietario dell’immobile e l’affittuario, con un rendimento medio annuo intorno al 5-6% lordo del valore totale dell’immobile, nettamente superiore all’investimento in titoli di Stato.

Il secondo fenomeno che positivamente influisce il mercato immobiliare è generato da tutte quelle persone che si stanno chiedendo se comprare casa oggi conviene di più rispetto all’abitare in affitto. La risposta, ovviamente, è si in quanto l’affitto è un costo mensile fine a se stesso, mentre acquistare casa pagando una rata mensile relativa a un mutuo, ti permette alla fine del periodo di capitalizzare l’investimento, assicurandosi un immobile di proprietà.

Il presupposto dell’imposta è il possesso di beni immobili, quindi il possesso di fabbricati o terreni, compresa l’abitazione principale e le sue pertinenze, presenti nel territorio dello Stato.

Il decreto con abitazione principale intende: l’immobile, iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore dimora abitualmente e risiede anagraficamente.”; mentre con pertinenze indica “esclusivamente quelle classificate nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, nella misura massima di un’unità pertinenziale per ciascuna delle categorie catastali indicate, anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo.”

A questa imposta sono soggetti, il Comune come soggetto Attivo con una quota di imposta pari al 50% dell’importo calcolato su tutto il parco immobiliare comunale; e come soggetto Passivo il proprietario, ovvero il titolare di diritto reale di usufrutto, uso, abitazione, enfiteusi e superficie secondo le rispettive quote di possesso.

Per quanto riguarda la determinazione dell’importo avviene applicando l’aliquota alla base imponibile, in seguito sottraendo dal risultato l’eventuale detrazione per l’abitazione principale.

La base imponibile di ogni immobile si ottiene moltiplicando la rendita catastale o reddito dominicale con il moltiplicatore dato dalla categoria catastale, il tutto rivalutato del 5% se fabbricato, del 25% se terreno.

I moltiplicatori sono:

• 160 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale A e nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7, con esclusione della categoria catastale A/10;

• 140 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale B e nelle categorie catastali C/3, C/4 e C/5;

• 80 per i fabbricati classificati nella categoria catastale A/10 e D/5;

• 60 per i fabbricati classificati nel gruppo catastale D (con esclusione della categoria D/5), tale moltiplicatore sarà elevato a 65 a decorrere dal 1º gennaio 2013;

• 55 per i fabbricati classificati nella categoria catastale C/1;

• 130 per i terreni (per i coltivatori diretti iscritti alla previdenza agricola il moltiplicatore è ridotto a 110).

Le aliquote base sono:

• 0,4% per l’abitazione principale, modificabile dello 0,2% in aumento o diminuzione;
• 0,2% per i fabbricati rurali (ad uso strumentale del coltivatore diretto), i comuni possono ridurla a 0,1%;
• 0,76% per i terreni che non producono reddito fondiario e per quelli concessi o affittati a terzi, modificabile fino a 0,4%;
• 0,76% per i restanti casi, modificabile da 0,46% a 1,06%.

Inoltre ai comuni è data la possibilità di ridurre l’aliquota di base fino allo 0,38 per cento per i fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita.

Ti riporto in questo articolo alcuni passaggi dell’intervista che Cristian ha lasciato al nostro mensile “Bonifazi News”.

“Cristian  qual è la ricetta del successo?”

Serve senz’altro molto determinazione. L’obiettivo iniziale era quello di arrivare a una buona visibilità nel mercato locale, un contesto concorrenziale forte in termini di agenzie immobiliari, però con tanta voglia di fare e motivazione abbiamo saputo ritagliarci uno spazio importante nella città di Viareggio.

“Quanto il Gruppo Bonifazi ha contribuito al tuo fatturato?”

All’ìnizio il gruppo Bonifazi è stato fondamentale per tutta la fase di start-up con i corsi di formazione e con il supporto all’apertura del punto vendita.

L’affiancamento costante presso la mia agenzia dell’area manager  Roberto, successivamente, mi ha aiutato ad adottare il Manuale Operativo fino a far mio tutto il Know-How che mi è stato trasferito. Un aiuto indispensabile per la gestione quotidiana del lavoro e dell’agenzia.

I servizi offerti dalla Bonifazi ai propri affiliati sono senza altro la base di questa azienda. Un altro aspetto cruciale è rappresentato dall’aggiornamento costante. Fortunatamente all’interno della Direzione Generale c’è chi sviluppa questo lavoro per noi.

“A Cristian non sembra certo mancare l’ambizione per ottenere altri successi”

L’organizzazione dell’agenzia immobiliare è fondamentale per il successo dell’attività , ce lo insegna anche il Manuale Operativo Bonifazi, ma aggiungerei  anche l’ambizione dei propri collaboratori specie in un contesto in cui lo spirito di gruppo è fondamentale. Bisogna lavorare sodo e non dimenticare mai che al centro di ogni attività ci sono le persone con le loro competenze, qualità e voglia di fare.

Andrea Palombi
Vice Presidente
Bonifazi Franchising S.r.l.
cell. 335/62.31.001
andrea.palombi@bonifazi.it

Il tutto è finalizzato a rendere la partecipazione all’asta più chiara, trasparente e “senza rischi”, perfettamente garantita con informazioni più dettagliate.

Possiamo sommariamente delineare alcuni aspetti più rilevanti di tale riforma:

- La vendita giudiziaria viene frequentemente delegata a notai, avvocati e commercialisti. Ciò ha portato ad uno snellimento dei tempi e contestualmente una maggior cura della pratica da parte dei professionisti in questione.

- La forma preferita di vendita è attualmente la “SENZA INCANTO”, con offerte in busta chiusa e successiva ed eventuale gara sull’offerta più alta. Ciò ad evitare possibili “turbative”.

- Le richieste di conversione del pignoramento o le trattative tra esecutati e creditori vengono definite in tempi ben precedenti alla vendita così da evitare (comunque ridurre drasticamente) revoche e sospensioni dell’ultimo minuto.

-La figura del CUSTODE,  necessaria nella gestione materiale delle vicende dell’immobile giungendo anche alla organizzazione delle visite interne  dello stesso ed alla sua liberazione successivamente al decreto di trasferimento.

- E’ infine prevista la riduzione della somma da depositare inizialmente che sarà di norma  un decimo dell’offerta presentata.

Da notare inoltre come, a rendere sempre più appetibile l’accesso a tale settore, tutti i tribunali stanno da tempo stipulando convenzioni con banche tese a rendere sempre più semplice la finanziabilità delle operazioni relative.

 Fondamentale ed utilissima risulta in ogni caso la figura di un esperto professionista che possa assistere nell’ambito immobiliare i clienti interessati e nello stesso tempo, affiancarli o farne le veci nelle varie fasi operative che portano all’acquisto all’asta e alla presa di possesso dell’immobile.

Sabato  18 Febbraio si è tenuta l’inaugurazione della nuova agenzia immobiliare Bonifazi a Pescara, in via Marino da Caramanico, 9/11.

L’inaugurazione si è svolta per tutto il pomeriggio di sabato all’insegna di numerosi ospiti  di Pescara. Non potevano mancare i colleghi della Bonifazi provenienti dalle agenzie limitrofe e dalla Direzione del Franchising con il Vice Presidente, Andrea Palombi,  che ha portato gli auguri di tutto il Gruppo Immobiliare Bonifazi.

Nel mese di Marzo la città di Pescara si arricchirà di una nuova agenzia immobiliare Bonifazi: Pescara due, in Via Italia, 10 – in zona Villa Raspa.

Ciao Andrea,
Oggi stesso, sentendo parlare di investimenti, di agenzie immobiliari e di attività in proprio, mi è venuta voglia di renderti partecipe dell’esperienza lavorativa che mi sta cambiando la vita.

Non più di un mese fa ho avuto l’occasione di incontrare a cena un gruppo di vecchi amici che non vedevo da tempo. Parlando del più e del meno si è arrivati a toccare una infinità di argomenti: sport, politica, lavoro…

Molti di loro hanno una attività in proprio e quello che mi raccontavano non lasciava certo trasparire scenari positivi. Ciò che più mi ha lasciato stupito è stata la costatazione che per rientrare dell’investimento iniziale, alcuni di loro hanno impiegato quasi 7 anni, altri a tutt’oggi ancora non vi sono riusciti.

Quando ho preso la parola ed ho esposto la mia esperienza, tutti sono rimasti allibiti. Alcuni mi hanno preso per “pazzo”, altri mi hanno seguito. Ad inizio 2010 ho aperto una agenzia in Franchising con la immobiliare Bonifazi. Dopo circa un anno di attività mi sono trovato a tirare le somme e proprio in quel momento ho fatto una scoperta fuori dall’ordinario.

La mia attività imprenditoriale si era ripagata in soli 6 mesi!!!

Ad oggi, alcuni di questi miei amici, stanno iniziando il mio stesso percorso convinti che la loro nuova agenzia immobiliare gli darà un guadagno già nel primo anno di vita.

Tali risultati non sono stati frutto né del caso né della congiuntura economica, questi derivano unicamente dalla semplice applicazione del Manuale Operativo Bonifazi. I loro venti anni di esperienza uniti alla nostra voglia di guadagnare rappresentano il giusto mix che ci condurrà dritti al successo.

 
Andrea Palombi
Vice Presidente
Bonifazi Franchising S.r.l.
cell. 335/62.31.001
andrea.palombi@bonifazi.it

La direttiva richiede agli stati membri europei di provvedere affinché gli edifici di nuova costruzione e gli edifici esistenti che subiscono ristrutturazioni significative soddisfino requisiti minimi di rendimento energetico.

L’attestato di certificazione energetica deve essere messo a disposizione in fase di costruzione, compravendita o locazione di un edificio e in esso devono essere riportati i dati di riferimento che consentano ai consumatori di valutare e raffrontare il rendimento energetico dell’edificio.

L’attestato di certificazione energetica (A.C.E.) è un documento ufficiale prodotto in conformità da un professionista specializzato iscritto all’albo nazionale dei certificatori energetici. Tale attestato ha validità 10 anni a meno che non si verifichino dei cambiamenti che possano modificare il rendimento energetico dell’immobile.

Questo documento permette di capire l’efficienza termica dell’immobile, l’effettivo consumo di energia, cioè quanto si spende per riscaldarlo o per condizionarlo.

La classificazione energetica degli edifici consente pertanto di attribuire alle abitazioni una classe, come mostrato di seguito:

Le 8 classi sono chiamate con delle lettere e si va dalla A + la migliore, fino alla G, la peggiore; e poi contiene l’IPE Indice di Prestazione Energetica, ovvero il consumo in chilowattore e in litri di gasolio all’anno per metro quadrato di superficie necessario per la climatizzazione estiva e riscaldamento invernale di un edificio.

L’introduzione della certificazione energetica permette di migliorare la trasparenza del mercato immobiliare, con vantaggi sia per gli acquirenti che per i venditori di immobili.

Il documento fornisce agli acquirenti ed ai locatari di immobili informazioni trasparenti delle caratteristiche e delle spese energetiche dell’immobile; mentre i proprietari che apportano miglioramenti energetici importanti ma poco visibili, come isolamenti termici di muri, tetti, etc., possono veder riconosciuti i lori investimenti.

Vice Presidente 

Andrea Palombi

ALIQUOTA DELLA CEDOLARE SECCA: L’imposta dovuta nella forma dei cedolare secca è determinata con l’applicazione di una aliquota ordinaria del 21 per cento. L’aliquota è ridotta al 19 per cento per i contratti a canone concordato.

SOGGETTI INTERESSATI: Possono optare per il regime facoltativo le persone fisiche titolari di diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate, che non agiscono nell’esercizio di un’attività di impresa, o di arti e professioni.

TASSE RISPARMIATE: La scelta da parte del locatore di aderire alla cedolare secca esclude l’applicazione delle imposte che normalmente si applicano:

• imposta sul reddito delle persone fisiche (IRPEF), secondo le aliquote progressive per scaglioni di reddito, e delle relative addizionali sul reddito fondiario prodotto dall’immobile locato;

• imposta di registro dovuta sul contratto di locazione, generalmente prevista nella misura del 2% del canone pattuito;

• imposta di bollo sul contratto di locazione dovuta nella misura di euro 14,62 per ogni copia di contratto registrato costituito al massimo da 100 righe. La cedolare secca sostituisce le imposte di registro e di bollo, ove dovute, anche sulle risoluzioni e sulle proroghe del contratto di locazione.

EFFETTI PER IL CONDUTTORE: La scelta del locatore di aderire al regime agevolato ha degli effetti anche sul conduttore:

• non è più tenuto, per il periodo di durata dell’opzione, al versamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione concluso;

• è sospesa per il locatore la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se l’aggiornamento ISTAT è previsto sul contratto di locazione.

A tal fine il locatore è tenuto a comunicare preventivamente con lettera raccomandata al conduttore l’intenzione di esercitare l’opzione e la rinuncia all’aggiornamento del canone.

La cedolare secca si versa entro il termine per il versamento dell’Irpef. La scelta di esercitare l’opzione per la cedolare secca viene effettuata in fase di registrazione del contratto. Ogni soggetto dovrà valutare attentamente l’opportunità di aderire o meno al nuovo regime, in base al proprio reddito totale in relazione alla propria dichiarazione dei redditi.

Vice Presidente 

Andrea Palombi

I requisiti per partecipare al bando sono i seguenti:

1)    AMMONTARE DEL CONTRIBUTO.

Il contributo a fondo perduto è calcolato nella misura del 30% del costo dell’alloggio fino ad un massimo di 30.000,00 euro.

2)    DESTINATARI DEI CONTRIBUTI.

Sono destinatari dei contributi i nuclei familiari formati da coppie   coniugate o conviventi da non più di due anni alla data di pubblicazione   del bando. Entrambi i componenti la coppia devono avere un’età inferiore ai 35 anni o compiere il 35° anno di età nell’anno 2011.

3)    REQUISITI SOGGETTIVI PER L’ACCESSO.

Il nucleo familiare richiedente, alla data di pubblicazione del bando, deve possedere i seguenti requisiti:

a) cittadinanza italiana, di un paese che aderisce all’Unione Europea o di un Paese che non aderisce all’Unione Europea purché in regola con le vigenti norme sull’immigrazione;

b) residenza o attività lavorativa nella Regione Umbria da almeno 5 anni consecutivi;

c) non titolarità del diritto di proprietà, comproprietà, usufrutto, uso e abitazione su alloggi, ovunque ubicati sul territorio nazionale;

d) non aver mai usufruito di contributi pubblici, in qualunque forma concessi dallo Stato, dalla Regione, o altro Ente Pubblico, per l’acquisto o il recupero di una abitazione. (Sono esclusi i finanziamenti previsti per la ricostruzione a seguito di eventi sismici);

e) titolarità di reddito;

f) aver percepito nell’anno 2010 un reddito il cui valore I.S.E.E., valutato in base alla vigente informativa, non sia superiore ad euro 23.500,00.

4)    REQUISITI OGGETTIVI DELL’ALLOGGIO DA ACQUISTARE.

L’alloggio per il quale si chiede il finanziamento, ubicato sul territorio regionale, deve essere adibito ad abitazione principale, e deve avere le seguenti caratteristiche:

a) deve far parte di un fabbricato costituito da almeno due alloggi;

b) non deve essere di proprietà di ascendenti, collaterali o affini entroil terzo grado dei componenti del nucleo richiedente;

c) non deve essere stato realizzato o recuperato con contributi pubblici, in qualunque forma concessi, ad eccezione dei finanziamenti previsti per la ricostruzione a seguito di eventi sismici;

d) deve essere accatastato  al NCEU in una delle seguenti categorie. A/2, A3, A/4, A/5, A6;

e) non deve avere una superficie utile superiore a mq 95,00

Vice Presidente 

Andrea Palombi